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  • 谢炫、谢芳琼与湖南仁和物业管理有限公司、长沙湘杏房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

    发表时间:2016-06-12 作者:ruijie 阅读量:731

    湖南省长沙市岳麓区人民法院
    民 事 判 决 书
    (2016)湘0104民初1880号
    原告谢炫。
    原告谢芳琼。
    两原告委托代理人王艺霏,湖南湘晟律师事务所律师。
    被告湖南仁和物业管理有限公司,住长沙市雨花区圭塘仁和雨花家园承雨阁1栋。
    法定代表人石勇。
    委托代理人陆安文,湖南天恒健律师事务所律师。
    被告长沙湘杏房地产开发有限公司,住长沙市岳麓区含浦科教园象嘴路166号。
    法定代表人尤昭玲。
    委托代理人曹书华,湖南万博max手机登录版下载律师事务所律师。
    原告谢炫、原告谢芳琼诉被告湖南仁和物业管理有限公司、被告长沙湘杏房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员徐琼适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员沈波担任记录。两原告委托代理人王艺霏,被告湖南仁和物业管理有限公司委托代理人陆安文、被告长沙湘杏房地产开发有限公司委托代理人曹书华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
    原告谢炫、原告谢芳琼诉称:两原告系长沙市岳麓区含浦镇含浦科教园含浦家苑3区7栋202房的共有产权人,被告一系物业管理单位,被告二系开发建设方。原告于2011年春节正式入住该房,入住后该房屋曾多次出现地漏返水的情形(2016年2月20日,因共用下水管道室外部分疏于清理致使管道严重堵塞,原告家中出现大量污水从地漏反灌入室内,因室内无人,客厅、餐厅、书房、儿重房全部浸泡在污水中,导致房屋内的装饰、设施、设备严重损坏,且室内臭气熏天,造成了严重的财产损失。根据相关法律规定,被告一未严格按照物业管理合同的约定对房屋的共用设施、设备进行有效地维修、养护、运行和管理,且被告一在知道返水情况发生以后也未采取有效措施,而是听之任之,推卸责任,被告一应当向原告承担赔偿责任。被告二作为原告房屋的开发建设方,在房屋主下水管道弯处存在设计缺陷是导致此次损失的重要原因之一,因此也应该对原告的损失承担连带赔偿责任。综上所述,特向贵院提起诉讼,诉讼请求:1、请求判令两被告承担原告的财产损失31826元;2、请求判令两被告承担本案的全部诉讼费用。
    被告湖南仁和物业管理有限公司(以下简称仁和物业公司)辩称:返水被告不存在任何过错,被告湖南仁和物业不应当对原告的损失承担任何赔偿责任。原告家中返水主要是因为:房屋设计主下水管直弯易致堵塞,由于房屋本身设计以及房屋的自身沉降,导致下水管直弯处的水平位置低于下水管入流漓井入口处的水平位置,致使污水污物等不能完全通过下水管排入流漓井内。下水管除垂直部分外,其余部分全部为深埋于地下的隐蔽工程且弯处较多。被告客观上无法预知下水管何时会发生堵塞,即使当堵塞发生时如果不把排水管破坏掉根本不能对堵塞进行疏通。原告和其他业主在使用下水管的过程中未尽到合理的注意义务,致使剩菜剩饭等生活垃圾进入下水管,导致了下水管的堵塞。被告定期对下水管道进行清理,已经按照物业管理合同约定认真履行义务。对于涉案小区下水管堵塞问题,被告多次向业委会和开发商反映问题。原告的损失既未通过有资质的估价机构的评估,也未实际对其受损房屋进行维修、重做、重装、更换并实际发生相关的费用支出。在社区居委会参与的赔偿调解会上,原告主张其房屋受损的价值明显与在本案中所主张受损价值相互矛盾。请求法庭依法驳回原告对被告的所有诉讼请求。
    被告长沙湘杏房地产开发有限公司(以下简称湘杏公司)辩称:原告主张被告湘杏公司存在设计缺陷,应该举证证明,现原告没有任何证据证明,所以被告湘杏公司不承担任何责任。
    两原告为证明自己的主张,向本院提交以下证据:
    证据一:房产证及国土证,拟证明两原告系本案适格的主体;
    证据二:长沙市商品房买卖合同,含浦家苑物业管理合同及物业费收据,社区及业委会的证明,财产损失照片,拟证明被告一物业公司疏于管理、未尽到物业管理服务合同中规定的义务;被告二作为开发建设者,房屋主下水管道设计存在缺陷,原告家中因公共下水管道堵塞导致返水严重,造成室内设施、设备严重损坏,应当对此次返水造成的财产损失承担连带赔偿责任;
    证据三:情况说明及公共管道照片,拟证明原告家中曾在2015年10月份发生过类似返水事件,但物业在接到通知后仅派人查看(从挖出后的公共管道照片中可以看出)并未采取疏通管道等有效措施;
    证据四:财产损失维修估算表,拟证明此次返水造成严重的财产损失。
    被告湖南仁和物业管理有限公司的质证意见为:对证据一的三性没有异议,对证据二的三性没有异议,对证据三的三性没有异议,物业管理合同中的第四条第12款已经明确对房屋的下水管道已经进行了描述,显然可以证明房屋设计下水管道存在缺陷。对于说明材料(2016.2.29)的真实性没有异议,但对关联性有异议。对于另一份说明材料的三性没有异议,这份证据可以证明原告自身的损失存在相当程度的过错。对于财产损失照片(家中照片)真实性和合法性没有异议,但对关联性有异议,不能客观真实的反映家中财产受损的情况。对于下水管道的照片真实性合法性没有异议,但对关联性有异议,原告在使用下水管的过程中存在不恰当使用情况,未尽到合理的注意义务。对证据四的三性都有异议,财产维修损失表没有进行评估,原告未提供价格来源,原告对自身的损失情况所做的陈述相矛盾,原告在居委会调解时陈述木地板需更换91平米,损失约两万元。
    被告长沙湘杏房地产开发有限公司的质证意见为:对证据一的三性没有异议,对证据二的真实性、合法性没有异议,但对该证据的关联性有异议,不能证明被告主下水管存在设计缺陷。对证据三的三性没有异议。对证据四的三性都有异议,这个是原告单方提供的,没有经过任何专业机构进行鉴定,仅仅是自己估算出来的价格,不能证明他的财产损失。
    被告湖南仁和物业管理有限公司为反驳原告主张,向本院提交以下证据:
    证据一:返水发生后的居委会协调证明,拟证明原告证据陈述财产损失的情况;返水后被告及时通知原告,但原告在当晚19点10分才派人到达现场,原告处理不及时自身存在过错;原告不恰当的使用,当时下水管道内存在大量的剩饭剩菜情况;
    证据二:电话记录,拟证明被告在发现原告家有返水时,多次跟原告通电话,多次联系原告请求派人开门进去进行处理,但原告于当日19点10分才派人来处理;
    证据三:被告在服务过程中的工作记录,拟证明被告已经按照物管合同履行了相应的义务;
    证据四:堵塞说明,拟证明下水管设计存在缺陷并且被告就该缺陷已多次向包括被告二的相关责任方通知,已完成了物业管理合同的相关义务;
    证据五:仁和含浦家苑物业工作联系函,拟证明被告已多次就下水管存在的设计缺陷进行了通知与通报。
    两原告对被告湖南仁和物业管理有限公司的证据的质证意见为:对证据一的真实性、合法性无异议,关联性有异议,原告当时请求更换91平米木地板是想与物业公司协商解决,所以仅主张91平米的损失,但原告的损失不止91平,实际损失有123平米的损失。关于被告说原告未及时处理是因为原告当时在深圳,无法当即过来处理,委托弟弟赶到现场。由于当时物业已下班,原告无法对其进行维修,制止其损失扩大。关于被告所说的剩饭剩菜问题,管道有剩饭剩菜属于正常情况,且该房屋已使用5年了,正是由于被告长期未履行疏通管道的义务才导致管道堵塞越来越严重。对证据二的真实性、合法性无异议,关联性有异议,无法达到其证明目的。对证据三的三性都有异议,无法证明被告已履行了其物管合同所约定的义务。对证据四的三性都有异议,此说明系被告单方制作,无法达到证明目的。对证据五的三性都有异议。
    被告长沙湘杏房地产开发有限公司的质证意见为:对证据一的三性都没有异议。对证据二的三性没有异议。对证据三的三性没有异议。对证据四的三性都有异议,不能证明存在设计缺陷,这仅仅是他们的单方陈述,没有经过专业鉴定。对证据五的三性都有异议,被告没有签收该函件,下水管堵塞是因被告一未及时维修所导致的返水,与设计无关。
    被告长沙湘杏房地产开发有限公司未向本院提交任何证据。
    本院认证如下:两原告提交的证据一、证据二、证据三的真实性和合法性、关联性予以认可,且上述证据来源合法,可以作为定案的依据。原告提交的证据四,系原告单方面制作,两被告对此不予认可,本院无法查实其真实性,故对其证明目的不予认可。对被告湖南仁和物业管理有限公司提交的证据一、证据二、证据三的真实性、合法性和关联性予以认可,且上述证据来源合法,可以作为定案的依据。对被告提交的证据四和证据五,系被告自行制作,且原告和被告长沙湘杏房地产开发有限公司对其真实性不予认可,本院对上述两份证据的证明效力不予认可。
    经审理查明:原告谢炫和原告谢芳琼系长沙市岳麓区含浦科教园含浦家苑3区7栋202房的共有人。被告湖南仁和物业管理有限公司系含浦家苑小区的物业公司。被告长沙湘杏房地产开发有限公司系含浦家苑小区的开发商。2012年10月8日,原告谢芳琼和被告长沙湘杏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,以一次性付款的方式购买了含浦家苑3区7栋202房。2013年9月,被告长沙湘杏房地产开发有限公司和被告湖南仁和物业管理有限公司签订《含浦家苑物业管理合同》,将含浦家苑委托给被告湖南仁和物业管理有限公司进行物业管理。在该合同第四条(甲方的权利和义务)第12项中注明:因房屋设计主下水管直弯易致堵塞,维修改造费用很高,问题很普遍,特别是入住人口增加后,堵塞问题将十分严重,如发生次数多,乙方不能承受时,甲方视情况予以合理处理。2016年2月20日下午2点钟,两原告所有的房屋含浦家苑3区7栋202房阳台地漏出现返水,返水渗漏至楼下物业公司办公室后,物业公司电话联系两原告,要求其开门查看情况,因两原告均不在长沙,只能通知亲戚谢达期赶过来处理,谢达期达到现场时已经晚上7点钟。2016年2月22日和24日,学士街道学联社区居委会组织被告仁和物业公司负责人和原告家属进行了两次协商,原告家属称因返水造成复合地板需要更换91平方米,损失约2万元。另查明,2015年10月,两原告家中阳台地漏处也出现了返水现象,被告仁和物业公司工作人员派人查看过现场,被告物业公司未能举证证明其定期对公共管道进行了有效地维修和疏通。
    本院认为,本案的争议焦点为被告仁和物业公司和被告湘杏公司是否应该对两原告地漏返水造成的损失承担责任。经本院审理查明,被告湘杏公司作为含浦家苑3区7栋的开发商和出卖人,在其将该物业委托给被告仁和物业公司时,在《含浦家苑物业管理合同》第四条(甲方的权利和义务)第12项中明确注明:因房屋设计主下水管直弯易致堵塞,维修改造费用很高,问题很普遍,特别是入住人口增加后,堵塞问题将十分严重,如发生次数多,乙方不能承受时,甲方视情况予以合理处理。从上述合同条款看出,被告湘杏公司明知该小区下水管设计存在问题,容易导致堵塞,但并未就此进行整改和处理,本院对被告湘杏公司认为其交付的房屋管道设计上不存在缺陷的辩称不予认可。故被告湘杏公司作为开发商应当对两原告阳台下水管道堵塞损害后果承担主要赔偿责任,责任比例本院酌定为60%。被告仁和物业公司负责为涉诉房屋小区业主提供物业服务,在2015年第一次接到业主所反映的返水通知后虽对返水进行了处理,但未彻底将管道疏通。后导致两原告家2016年发生二次返水。被告仁和物业公司也未能举证证明其有定期对公共管道进行有效地维修和疏通,因此被告仁和物业公司未完全尽到妥善的物业服务义务,故其亦应对两原告阳台下水管道堵塞损害后果承担次要责任,责任比例本院酌定为30%。另根据庭审调查,2016年2月返水时,两原告均不在房屋内,且未能及时安排人员来现场配合被告仁和物业公司处理返水事宜,自身也存在过错,两原告对于自家阳台下水管道堵塞损害后果承10%的责任。关于赔偿数额的问题,虽然返水实际已经造成原告家中地板被浸泡,但两原告提交的证据并未能证明其实际损失的具体数额,本院参照两原告家属在居委会调解时发表意见,酌情支持两原告的财产损失为25000元,对于两原告诉讼请求中的超出部分不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条和《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定,判决如下:
    一、被告长沙湘杏房地产开发有限公司于本判决生效后十日赔偿原告谢炫、原告谢芳琼财产损失人民币15000元;
    二、被告湖南仁和物业管理有限公司本判决生效后十日赔偿原告谢炫、原告谢芳琼财产损失人民币7500元;
    三、驳回原告谢炫、原告谢芳琼其他诉讼请求。
    本案案件受理费596元,因适用简易减半收取298元,由被告湖南仁和物业管理有限公司负担90元、长沙湘杏房地产开发有限公司负担180元,原告谢炫、原告谢芳琼负担28元。
    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
    审判员  徐琼

    二〇一六年六月十二日
    书记员  沈波
    附相关法律条文:
    《中华人民共和国物权法》
    第三十七条侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
    《中华人民共和国民法通则》
    第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。